Souhlas manžela/manželky s prodejem nemovitosti

Za předpokladu, že jste nějakou nemovitost prodávali, pravděpodobně jste se s tím již setkali. Nicméně pro ty, kteří mají celý proces prodeje nemovitosti teprve před sebou, určitě ocení obsah nového článku. V něm se detailněji podíváme na to, jak je to se souhlasem manžela/manželky při prodeji nemovitosti a proč vlastně banky takový souhlas vyžadují.

Někteří klienti, kterým jsem zprostředkoval prodej nemovitosti, byli překvapeni, protože se s dokumentem udělujícím souhlas manžela/manželky k prodeji nemovitosti ještě nesetkali. Takový údiv není ojedinělý, ale zároveň ani překvapivý. Ovšem při koupi nemovitosti s pomocí hypotečního úvěru od banky je to zcela běžná praxe. Ptáte se proč?

Souhlas pro banku

Bude-li klient financovat nemovitost hypotékou, banka si vyžádá souhlas manžela/manželky bez ohledu na to, zda bude nemovitost na katastru nemovitostí zapsána jako společné jmění manželů (SJM) nebo v zápisu bude figurovat pouze jeden z nich. Má se totiž za to, že jednáním jednoho z manželů nesmí být dotčeno právo tohoto druhého. Takže bez udělení souhlasu nemůže banka nemovitost zatížit zástavním právem. Banka tak chrání nejen sebe (bez uděleného souhlasu by jeden z manželů mohl zastavit získání a následné čerpání hypotéky), ale i manžele vzájemně (aby si jeden z nich nebral úvěry, za které by ručili společně). Stejné pravidlo platí i z opačné strany – souhlas vyžaduje i od prodávající strany, a to ze stejného důvodů, který byl zmíněn výše. Tedy aby nebylo dotčeno právo druhého z manželů. Jak postupovat v různých fázích života (vdaná, ženatý, svobodná/ý, rozvedená/ý a podobně)?

Jsem svobodná/ý, rozvedená/ý, vdova/vdovec

V případech, kdy jsme sami (nebo pouze s partnerem/partnerkou), došlo k rozvodu nebo jeden z manželů zemřel, postupujeme následovně. Při prodeji nemovitosti bude banka vyžadovat dokument prohlášení o rodinném stavu, který v plné míře nahrazuje souhlas manžela/manželky. Banka tím získá záruku, že v budoucnu nedojde k problémům s udělením a následným čerpáním hypotečního úvěru. A zároveň nebude dotčeno právo prodávajícího/kupujícího.

Zdědil jsem nemovitost

Co dělat v situaci, kdy zdědím nemovitost, na katastru nemovitostí oficiálně figuruji jako jediný vlastník, současně jsem ženatý/vdaná a banka požaduje souhlas? Nezbývá než takový dokument podepsat, protože bez uděleného souhlasu nebude možné získat a čerpat hypoteční úvěr. Jak bylo zmíněno v části věnující se souhlasu pro banku – banka se uděleným souhlasem chrání, aby v případě soudních sporů mezi manžely nebyla nijak dotčena.

Občanský zákoník totiž zjednodušeně říká, že pokud má jeden z manželů právo nakládat s nemovitostí, ve které se zároveň nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny a která je pro jejich bydlení nezbytně potřeba, nemůže postupovat tak, aby bylo bydlení v takové nemovitosti znemožněno nebo ohroženo. Ledaže by druhý z manželů udělil souhlas, že nebude ohrožena jeho bytová potřeba.

Stejná situace je v případě koupě nemovitosti financované hotovostí – nedá-li druhý z manželů souhlas s prodejem, může se následně domáhat svých práv, kdy mohlo být dotčeno jeho právo bytové potřeby. Na základě toho nemusí být celý realitní obchod vůbec realizován.

Mám oddělené SJM

Oddělené společné jmění manželů definuje, že je z povahy věci vyloučen vznik společného majetku. V praxi to znamená, že druhý manžel nemá při rozvodu nebo dědictví na takový majetek právo. Vzniká buď formou notářského zápisu nebo rozhodnutím příslušného soudu. Problém ovšem nastává v situaci, kdy skutečnost o odděleném SJM není veřejně zjistitelnou informací, takže banky nemají způsob, jak si to ověřit. Často proto i v tomto případě vyžadují podepsaný souhlas. Variantou, jak se získání podepsaného souhlasu vyhnout, je doložení notářského zápisu nebo rozhodnutí soudu o vzniku odděleného společného jmění manželů. Není to však pravdivé ve všech případech, protože některé banky takový souhlas stejně vyžadují.

Na závěr jen doplním, že udělený souhlas manžela/manželky musí mít vždy písemnou formu. Neexistuje tedy varianta pouhého ústního souhlasu. Byl by totiž neplatný.