Daň při prodeji nemovitosti

Zase ty daně! To máte daň za drahou polovičku, daň z nemovitosti… A právě na daň z nemovitosti se podíváme detailněji. Ať nejste zbytečně překvapení z finančního úřadu. Co si budeme nalhávat, daně jsou téma, s kterým se každý ve svém životě setkal. Zároveň dáme ruku do ohně za tvrzení, že daně nikdo nemá rád (vyjma státu :-)). Prodej bytu, domu a dalších nemovitostí je také spjat s daněmi, a právě v tomto článku se na jednotlivé druhy podíváme.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Začnu daní z nabytí nemovitých věcí. Pravděpodobně nikomu nemohla uniknout informace, že byla tato daň zrušena (konkrétně 25. září 2020 zákonem 386/2020 Sb.). Přesto se řady lidí týká. Proč tomu tak je? Protože tento zákon platí se zpětným použitím – u všech vkladů povolených katastrem nemovitostí od 1. prosince 2019. Ale co když splňuji dané podmínky, nicméně jsem daň jako poplatník uhradil? Nemusíte mít strach, máte totiž nárok na vrácení přeplatku správcem daně. O vrácení je ovšem potřeba poplatníkem požádat podáním příslušné žádosti.

Daň z nemovitých věcí řadíme mezi majetkové daně. Jako vlastník nemovitosti je platíte bez ohledu na to, zda danou nemovitost využíváte či nikoliv. Daň se skládá ze dvou samostatných daní, které ale přiznáváte a platíte najednou:

daň z pozemků
daň ze staveb

Daň z nemovitosti

Pokud vlastníme nějakou nemovitost, musíme brát na zřetel rovněž daň z nemovitých věcí, která je upravena zákonem č. 338/1992 Sb. (zákon České národní rady o dani z nemovitých věcí). Tento zákon zahrnuje daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí. Pod tuto daň naopak nespadají například lesní pozemky s ochrannými lesy, vodní plochy s výjimkou rybníků sloužících k průmyslovému chovu ryb, nebo pozemky určené pro obranu České republiky (kompletní seznam lze nalézt ve zmiňovaném zákoně).

V případě daně ze staveb a jednotek je předmětem zdanitelná stavba (dokončená nebo užívaná budova nebo inženýrská stavba) nebo zdanitelná jednotka (dokončená nebo užívaná) nacházející se na území České republiky. Osvobozeny od daně jsou naopak nemovitosti ve vlastnictví církví, obcí, České republiky, kulturní památky a podobně.

Zdaňovacímu období se rozumí kalendářní rok, přičemž daňové přiznání je povinen poplatník podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovaného období. Daň z nemovitých věcí se vyměřuje na zdaňovací období podle stavu k 1. lednu roku, na který je daň vyměřována. Placení daně je placeno ve dvou splátkách. Nejpozději do 31. května (u poplatníků daně provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb do 31. srpna) a do 30. listopadu zdaňovacího období (pro oba zmiňované případy platí totéž). V situaci, že daň nepřesáhne 5 000 Kč, je splatná jednorázově do 31. května.

Daň z příjmu fyzických osob

Základem daně z příjmu fyzických osob je čistý zisk z prodeje (= prodejní cena bez pořizovací ceny, výdajů spojených s prodejem (například provize realitního makléře či advokáta) a prokazatelně vynaložených nákladů na zhodnocení nemovitosti jako je rekonstrukce a tak podobně). Co považuji za důležité zmínit, ve většině případů prodeje nemovitosti jsou prodávající osvobozeny od této daně, protože splňují zákonem stanovené podmínky:

Tzv. časový test – nemovitost vlastníte déle než 5 let (platí u nemovitostí nabytých před 1.1.2021). Novelou zákona se doba prodlužuje na 10 let (platí u nemovitostí nabytých po 1.1.2021). Časový test začíná vždy při změně vlastníka nemovitosti. Výjimkou je případ dědictví s osobou blízkou v přímé řadě. V takovém případě se vlastnictví původního a nového vlastníka sčítají.
Při nesplnění časového testu dochází k osvobození za předpokladu trvalého bydliště v místě prodávané nemovitosti nejméně 2 roky před jejím prodejem. Nebo v situaci nesplnění doby 2 let použijeme zároveň peníze získané z prodeje nemovitosti na nákup nemovitosti jiné, určené k bydlení. A to do konce následujícího kalendářního roku po prodeji, nebo rok před prodejem.

Kdo musí podat přiznání k dani z nemovitosti v roce 2023?

Podat přiznání k dani musí všichni, kteří v roce 2022:

koupili, zdědili nebo dostali novou nemovitost.
darovali / prodali nemovitost a zároveň vlastní ve stejném kraji další nemovitost.
provedli změny na své nemovitosti. Typicky jde o stavební povolení, zahájení výstavby, kolaudaci stavby apod.
provedli změnu ve způsobu užití nemovitosti (skutečnost platná k 1. ledna 2023).

Jak přiznat daň z nemovitosti?

Řádné přiznání – základní typ. Jedná se o první přiznání, které podáváte daný rok. Vyplníte v něm všechny nemovitostmi pro daný kraj.
Dílčí přiznání – alternativa k řádnému přiznání. Použijete, pokud podáváte první přiznání v daném roce, ale část nemovitostí už jste vlastnili dřív. Vyplňujete jen změny.
Dodatečné přiznání – oprava řádného přiznání po termínu jeho podání. Vyplňujete všechny nemovitosti.
Dodatečné zkrácené přiznání – alternativa k dodatečnému přiznání. Vyplňujete jen změny.
Opravné přiznání – oprava některého z výše uvedených přiznání. Podáváte v termínu pro podání řádného přiznání.

Přiznání k dani z nemovitosti podáváte jen tehdy, když u vás došlo ke změně. Pokud jste například před 12 lety koupili dům, podali přiznání a od té doby jste nenabyli žádnou novou nemovitost, přiznání podávat nemusíte.

V dalších letech vám finanční úřad vyměří daň podle údajů z předchozích období. Finanční úřad zpravidla posílá složenky s údaji k platbě, není to však jeho povinnost. Údaje k dani z nemovitostí si můžete také nechat zasílat e-mailem nebo je najdete v datové schránce.

Ne všechny skutečnosti, ze kterých vám plyne povinnost podat daňové přiznání, najdete zapsané v katastru nemovitostí. Jestli nemáte jistotu, proberte to raději se svým daňovým poradcem. Razím totiž heslo, že je lepší být připraven, než nemile překvapen.