Co je AML a proč je potřeba

Pravděpodobně každý z nás, kdo byl účastníkem realitního obchodu, zaregistroval dokument, který byl označen zkratkou AML (Anti-Money Laundering). Zároveň by většina z nás dokázala definovat, co se za touto zkratkou schovává. Budeme-li však na problematiku AML nahlížet v hlubších souvislostech, získáme právní jistotu a ochranu při svém jednání.

Způsob úhrady nemovitosti

V závěrečné fázi realitního obchodu, kdy dochází k odeslání platby za nemovitost, většinou volíme mezi kombinací hypotéky a hotovosti, respektive možnosti financovat předmět obchodu pouze hotově. Standardně jsou prostředky odeslány skrze banku, takže nejsme v zásadě ničím limitováni. Nastane-li ovšem obchodní případ, kdy dochází k předání peněz osobně, existuje maximální hranice – 270 000 Kč. Výše takové částky je spjata s jednou osobou a v jeden den. Druhý den je možné platbu opakovat, a to opět maximálně do 270 000 Kč. Při překročení částky je strana, která peníze přijímá, povinna peníze odmítnout. Pokud tak nebude učiněno, příjemce a plátce se dopouštějí přestupku. Takové jednání ale nemá vliv na platnost právního jednání.

Pokud dojde k přestupku, může být jako trest udělena peněžitá pokuta. U fyzických osob do výše 500 000 Kč a u právnických až do výše 5 000 000 Kč.

AML zákon

Cílem AML zákona je zamezování legalizace výnosů z trestné činnosti, financování terorismu, respektive výše již uvedená regulace placení v hotovosti. V rámci realitního obchodu jsou tímto zákonem dotčeny banky, realitní makléři, advokáti a kupující/prodávající. Z pohledu státu pak Finanční analytický úřad (FAU). U realitního obchodu se tak do přímé souvislosti s povinnostmi dle AML zákona dostáváme hned na začátku, a to při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování s prodávajícím.

Co potřebujeme zjistit

Nejprve musíme rozlišit, o jakou osobu se jedná – fyzická, fyzická podnikající nebo právnická. Při následné identifikaci osoby spjaté s daným realitním obchodem zjišťuje v případě fyzické osoby následující informace:

• Jméno a příjmení
• Datum narození / rodné číslo
• Místo narození
• Pohlaví
• Státní občanství
• Trvalý nebo jiný pobyt

V případě fyzické osoby podnikající pak k výše uvedeným údajům přibude:

• Identifikační číslo osoby
• Sídlo
• Obchodní firma

U právnické osoby dále zjišťujeme:

• Název právnické osoby
• Identifikační číslo
• Sídlo
• Osoba jednající za právnickou osobu (člen statutárního orgánu)

Jak postupovat

Řádnou identifikaci osoby provádíme za její fyzické přítomnosti, a to na základě platného průkazu totožnosti (včetně určení druhu dokladu, jeho čísla, dobu platnosti a orgánu, který průkaz vydal). Přítomnost identifikované osoby je důležitá i z důvodu vizuálního ověření, zda se skutečně jedná o osobu z doloženého dokladu. Existují ovšem i varianty bez nutnosti být fyzicky přítomen – prostřednictvím bankovní identity u banky, ve které má dotyčný osobní účet nebo pomocí kontrolní platby a neskenování dokladu (občanský průkaz a pas). Přičemž ve zprávě pro příjemce u kontrolní platby vždy uvádět jméno realitního zprostředkovatele / realitní kanceláře a specifikaci konkrétního obchodu. Právnickou osobu ověříme na základě dostupných veřejných zdrojů – výpisu z obchodního rejstříku. Získané dokumenty spojené s identifikací a kontrolou klienta máme povinnost uchovávat po dobu 10 let od posledního realizovaného obchodu. Poté následuje bezpečná likvidace.

Bude-li osoba zastoupena jinou osobou, je potřeba doložit plnou moc (její originál zůstává u realitního zprostředkovatele). Současně se provádí identifikace tohoto zástupce + doložení identifikačních údajů zastoupeného.

Nezbytné je rovněž ověření, zda osoba, jež vystupuje jako jedna ze smluvních stran, není politicky exponovanou osobou (viz dále) nebo zda proti osobě nejsou uplatňovány mezinárodní sankce. Veškeré získané informace je realitní zprostředkovatel oprávněn (respektive povinen) kontrolovat a případně doplnit. Stejně tak identifikovaná osoba je povinna příslušné údaje poskytnout.

Důležitost kontroly

Aby bylo sníženo riziko praní špinavých peněz nebo financování terorismu, je zapotřebí provést hlubší kontrolu osoby nad rámec výše zmiňované základní identifikace. K tomu potřebujeme znát, za jakých okolností takovou kontrolu provádíme, co při kontrole zjišťujeme a jak samotnou kontrolu provést.

Kontrolu provádíme když:

• Hodnota transakce přesahuje 15 000 EUR
• U politicky exponované osoby bez ohledu na výši transakce
• V případě podezřelého obchodu (částka hrazena hotově)
• Klient pochází z rizikové země (uvedené na seznamu FATF)

FATF (Financial Action Task Force) je mezinárodní mezivládní organizace, která vytváří standardy a podporuje účinné provádění opatření v boji proti praní peněz a financování terorismu. Založena byla v červenci 1989.

V rámci kontroly se snažíme posoudit celkovou rizikovost obchodu a do jisté míry i předvídat možné problémy. Takové posouzení zahrnuje:

• Detailní zjištění původu finančních prostředků
• Za jakým účelem je nemovitost pořízena
• Ověření vlastnické a řídící struktury u právnických osob
• Prověření, zda není klient na sankčním seznamu

Je třeba mít na paměti, že hodnocení rizika příslušného obchodu je většinou ryze subjektivní rozhodnutí realitního zprostředkovatele. To znamená, že pokud vnímáme určitý rizikový faktor, nemusí se okamžitě jednat o podezřelý obchod. Nezbytná je ovšem zvýšená míra obezřetnosti a opakované kontroly. Aneb dvakrát měř, jednou řež.

Politicky exponovaná osoba

Specifickou skupinou klientů jsou politicky exponované osoby. Skutečnost, zda se jedná o takového klienta, zjišťujeme pokaždé při identifikaci a kontrole. Jedná se o osoby, které vykonávaly nebo vykonávají významné veřejné funkce (státní úředníci, diplomaté, soudci, členové vlády). Velkým pomocníkem pro identifikaci politicky exponované osoby je písemné čestné prohlášení, které má ovšem význam pouze v situacích, kdy není zcela zjevné, že se o takovou osobu jedná. Pokud budeme realizovat obchod například s politikem, o kterém je veřejně známé, jakou zastává pozici, čestné prohlášení nemá žádnou váhu. Z tohoto faktu plyne pouze zvýšená kontrola ze strany realitního zprostředkovatele.

Odstoupení od obchodu

Při důkladném dodržování AML zákona (doporučuje se v rámci vlastní ochrany) mohou nastat situace, kdy je nezbytné od obchodní transakce odstoupit. Riziko pro realitního zprostředkovatele je totiž příliš vysoké, pokud by došlo na kontrolu Finančního analytického úřadu (FAÚ). Kdy se tedy rozhodnout pro ukončení realitního obchodu?

Za předpokladu, že je nezbytné provést identifikaci a kontrolu klienta, který takový postup odmítne. Dále v případě, když neposkytne potřebnou součinnost při kontrole, nedoloží plnou moc za účelem zastupování jiné osoby, respektive existuje pochybnost v pravdivosti poskytnutých údajů nebo dokumentů. Stejné platí i v případě politicky exponované osoby, která může být vystavena vyššímu riziku korupce. Pokud taková osoba není schopna jasně doložit původ peněžních prostředků, realitní obchod nemůže být řádně dokončen. Nejinak je tomu i u osob (jejich zástupců, skutečných majitelů právnické osoby) vedených na sankčním seznamu.

Nastane-li podezřelá situace, v jejímž důsledku není obchod realizován, vyvstává rovněž povinnost takové podezřelé chování nahlásit v co nejkratší možné době Finančnímu analytickému úřadu prostřednictvím oznámení podezřelého obchodu. Ten rozhodne, jaký bude následný postup.

Zjednodušeně řečeno – pro správný postup spojený s problematikou AML zákona je důležité především poučení smluvních stran realitního obchodu, řádná evidence zjištěných skutečností, jejich včasná aktualizace, dodržení zákonem stanovené doby archivace a v neposlední řadě neporušení zásad GDPR.