Rozdělení pozemku

Jestli patříte mezi ty šťastlivce, kteří disponují pozemkem o velké rozloze, rozhodnou se jej prodat, ale prodej uceleného celku nenachází správného kupce, jste tu správně. Zkoušíte nastavit různé ceny v domnění, že se někdo chytí. Ale ono stále nic. Co s tím? Možná existuje řešení, které vám zachrání peníze, o které byste přišli za předpokladu, že by nabídková cena stále klesala. Tím řešením je rozdělení pozemku. Jak na to? Čtěte dále.

Rozdělení pozemku představuje efektivní způsob, jak docílit požadované kupní ceny, ale postupnými kroky – prodejem menších celků, které jsou finančně dostupné, čímž se rozšíří škála potenciálních kupců. Zároveň dojde ke snadnějšímu nakládání s příslušnou částí pozemku.

Opakem rozdělení pozemku je jeho scelování, které umožní například realizaci větších staveb, čehož využívají především developeři a realitní investoři.

Postup rozdělení pozemku

Při rozdělování pozemku nesmíme zapomenout na podstatnou věc, a to na platná pravidla, které musíme dodržovat. U stavebních pozemků (včetně oddělených částí) musí být dodrženo reálné využití pozemku, jenž nám definuje platný územní plán obce (například jeho velikost, poloha, prostorové uspořádání atd.). Jinými slovy, aby nedošlo k rozdělení pozemku na části, které znemožňují následnou výstavbu.

V úvahu musíme vzít rovněž potřeby parkování, nakládání s odpadem a odpadními vodami. Splnění požadavků prokážeme dokumentací k vydání povolení záměru.

Současně platí, že rozdělený pozemek musí mít zajištěný přístup na veřejnou komunikaci. Existuje několik variant, jak přístupu na veřejnou komunikaci docílit:

• Přímo – kdy pozemek sousedí s veřejnou komunikací
• Věcné břemeno k cizímu pozemku – např. služebnost cesty
• Přes pozemek stejného vlastníka – kde je již přístup na veřejnou komunikaci

V případě zemědělských pozemků platí obdobná pravidla – jednotlivé části pozemku musí umožnit plnit jejich smysluplnou funkci – například možnost na nich hospodařit. I zde zároveň platí, aby byl na takový pozemek zajištěn přístup – například pro hospodářský dobytek.

K rozdělení pozemku na menší celky, řádně evidovaných na katastru nemovitostí, je nezbytný souhlas stavebního úřadu. Obecně se tak doporučuje včasná konzultace s příslušným stavebním úřadem.

Nezbytným krokem pro úspěšné rozdělení (scelení) pozemku je podání příslušného (zeleného) formuláře o provedení některých ustanovení stavebního zákona (příloha č. 6 vyhlášky č. 149/2024 Sb.), jenž je volně ke stažení na konci článku. Plus je nutný souhlas všech dotčených vlastníků a spoluvlastníků.

V části D výše zmiňovaného formuláře naleznete seznam příloh, jenž je rovněž nezbytné stavebnímu úřadu doložit.

Pro úspěšné dokončení celého procesu zbývá ohlášení změny údajů katastrálnímu úřadu prostřednictvím předepsaného formuláře (I. Ohlášení změny údajů o pozemku k zápisu do katastru nemovitostí), který lze volně stáhnout na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (www.cuzk.cz) nebo na konci článku. Nedochází-li při dělení pozemku ke změně vlastníka, je odpuštěno od správního poplatku.

Jako přílohu k podání žádosti o ohlášení změn údajů přikládáme geometrický plán, který byl vyhotoven odborně způsobilou osobou. Plus souhlas katastrálního úřadu s očíslováním parcel.

Hranice pozemku

Na hladký zápis do katastru nemovitostí má velký vliv stanovení hranic pozemku, a to spolu s předložením již zmiňovaného geometrického plánu na dělení pozemku. Listina informující o navrhovaném dělení (aniž se mění vlastník nově vzniklých pozemků) však musí být v souladu s:

• regulačním plánem
• územním rozhodnutím
• společným povolením, kterým se stavba povoluje a umisťuje
• územním souhlasem nebo
• veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí

Mějme na paměti, že tvar, výměra a poloha pozemků jsou v katastru nemovitostí vedeny s různou mírou přesnosti. To vede k potřebě hranice pozemku zpřesnit.

Chceme-li zjistit, jak jsou hranice pozemku přesné, využijeme náhled do katastru nemovitostí (na mapě rozklikneme ikonu Vrstvy v pravém horním rohu a zaškrtneme Hranice parcel s vyjádřením přesnosti – KN + Podrobné podoby s vyjádřením přesnosti – KN). Červené čáry vyznačují hranice z historické mapy (existuje zde jistá míra nepřesnosti) a zelené čáry naopak vyznačují spolehlivou hranici.

Za předpokladu červené hranice lze přistoupit k jejímu zpřesnění na zelenou hranici. Ovšem v rámci přípustné odchylky. To znamená, že není možné pozemek rozšířit takovým způsobem, který by se již při samotném pohledu na digitální katastrální mapu vyznačoval zásadním rozdílem. K tomu je zároveň vyžadován souhlas o shodě vlastníků na průběhu společné hranice (za použití formuláře “Souhlasné prohlášení o shodě na průběhu hranic pozemků” staženého na webu katastru nemovitostí nebo na konci článku).

S výše uvedeným formulářem dále přikládáme geometrický plán a ohlášení změny katastrálnímu úřadu jedním z vlastníků.

V případě sousedských neshod o průběhu hranice mezi pozemky, lze přistoupit k podání žaloby na určení vlastnického práva. Respektive k žalobě na určení hranice mezi pozemky, a to za předpokladu, že hranice nelze objektivně zjistit.

Rozdělení pozemku v bodech

Abychom mohli společně uzavřít problematiku rozdělení (scelení) pozemku, využijeme zde jakousi sumarizaci důležitých kroků (ve stručném znění), která tento článek zakončí. Jak tedy postupovat?

• Domluvit počáteční konzultaci se stavebním úřadem
• Podání formuláře (příloha č. 6 vyhlášky č. 149/2024 Sb.)
• Zajistit přílohy k formuláři (sekce D)
• Opatřit geometrický plán a souhlas kat. úřadu s očíslováním parcel
• Stanovit hranice pozemku a přístup na veřejnou komunikaci
• Ohlášení změn na katastru (I. Ohlášení změny údajů o pozemku k zápisu do katastru nemovitostí)

Formuláře ke stažení

Vyhláška č. 149/2024 Sb. o provedení některých ustanovení stavebního zákona (str. 53)

I. Ohlášení změny údajů o pozemku k zápisu do katastru nemovitostí

Souhlasné prohlášení o shodě na průběhu hranic pozemků