Legalizace černé stavby

Černá můra realitního zprostředkování aneb když zjistíme, že prodáváme nemovitost, která neodpovídá reálnému zápisu v katastru nemovitostí. Tedy že se jedná o černou stavbu. Pochopitelně se jedná o situaci, kdy musíme očekávat prodloužení doby celé transakce, neboť je potřeba vše řádně doladit. Jedno je však jisté – řešení na zjištěnou skutečnost ohledně černé stavby existuje. I když ne vždy musí být zrovna pozitivní. A právě proto se společně podíváme na to, jak černou stavbu odhalíme, jaká jsou rizika, co udělat pro legalizaci černé stavby a další důležité informace.

Co je černá stavba a její rizika

Vycházejme ze stavebního zákona, který nám říká, že černá stavba představuje takovou stavbu, která je vyhotovena bez nutných povolení nebo v jejich rozporu. A je smutnou skutečností, že černé stavby v České republice nereprezentují pouze ojedinělé případy, ale jejich konečný počet by mohl mnohé překvapit. Za vinu se dávají především dlouhé procesy povolování staveb nebo nízké pokuty.

Ministerstvo pro místní rozvoj v roce 2021 uvedlo, že v České republice vznikne přibližně 10 procent staveb, které nejsou v souladu s platným povolením a vyžadují tak dodatečné povolení.

Rizika černé stavby mohou být značná a pro celý obchod zásadně komplikující. Dostáváme se totiž i do bodu, kdy může dojít k nařízení odstranit černou stavbu na vlastní náklady. Stejně tak se objevují problémy s pojištěním nemovitosti, získáním hypotéky od banky a v neposlední řadě uložením pokuty za přestupek.

Náklady na odstranění stavby ponese prodávající v případě, že ji provedl bez příslušného povolení a kupujícího zároveň o této situaci neinformoval. A to zpětně, pokud bude nový majitel povinen stavbu odstranit.

Jak odhalit černou stavbu

Ke zjištění, jestli se v konkrétním případě nejedná o černou stavbu, nám bude sloužit katastrální mapa, kterou porovnáme s leteckou (nebo ortofoto) mapou. Plus využijeme dostupnou projektovou dokumentaci nemovitosti (pokud existuje). Na základě prostého porovnání zjistíme, zda záznam odpovídá realitě. Můžeme ovšem narazit na situaci, kdy odhalíme, že tomu tak není a nemusí se hned jednat o vážný problém. V praxi se totiž může jednat o takzvané drobné stavby.

U drobných staveb je potřeba znát limity dané zákonem. To znamená, že zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a výšku 4,5 m, disponuje pouze jedním nadzemním podlažím a zároveň plní doplňkovou funkci k hlavní stavbě. Za drobné stavby jsou rovněž považovány stavby pro účely plnění funkcí lesa, provozování lesní školky nebo myslivosti. I v tomto případě ale existují stanovené limity – zastavěná plocha nepřesahuje 30 m² a výšku 5 m.

Nezapomínejme, že stavba garáže se nepovažuje za drobnou stavbu. Stejně tak například sklady hořlavin, výbušnin a nebezpečných odpadů, stavby vodního díla nebo stavby jaderného zařízení.

Legalizace černé stavby

Nejprve si stanovíme, v jakých případech je legalizace černé stavby nutná. K dodatečné legalizaci přistoupíme tehdy, pokud byla příslušná stavba postavena (popřípadě zrekonstruována) bez patřičného povolení. Se získáním dodatečného povolení je spojeno zaplacení pokuty za vzniklý přestupek, jejíž výše může dosahovat milionových hodnot. Mějme však na paměti, že ne vždy dodatečné povolení získáme.

Nastávají situace, kdy je vyloučeno získat potřebná povolení zpětně. Jde o situace, kdy byly porušeny obecně závazné požadavky na výstavbu (například se stavba nachází v blízkosti hranice pozemku, pozemek nebyl využit v souladu s územním plánem, stavba je v rozporu v dalších bodech regulačního plánu obce a podobně). Bez ohledu na to, zda stavba získá dodatečné povolení, popřípadě bude nařízeno její odstranění, proces legalizace černé stavby se řídí pevně stanovenými kroky.

Proces legalizace černé stavby

Chceme-li zjištěnou černou stavbu dodatečně legalizovat, čeká nás proces zahrnující níže uvedené kroky:

• Prvotní zjištění, že se jedná o černou stavbu a podání podnětu k řešení
• Zahájení řízení (zda dojde k legalizaci nebo odstranění stavby)
• Podání žádosti o dodatečné povolení ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení
• Popřípadě probíhá řízení o nařízení odstranění stavby
• Finální rozhodnutí – udělení povolení / zamítnutí

Udělení dodatečného povolení

Stavbu lze dodatečné povolit za předpokladu splnění zákonných podmínek a zároveň povinný prokáže:

• Že jednal v dobré víře
• Stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu
• A uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek

Odstranění stavby

Pokud bude stavebním úřadem rozhodnuto, že nebyly naplněný podmínky pro dodatečnou legalizaci černé stavby, přistoupí ke krajnímu řešení – odstranění černé stavby. Zamítne-li stavební úřad žádost o dodatečnou legalizaci černé stavby, nelze podat žádost novou a snažit se tak vyhnout odstranění. Zde je zároveň velmi důležité zmínit, že odstranění stavby je povinen majitel učinit na vlastní náklady. To platí i v případech, že stavbu nechá odstranit sám úřad.

Rozhodnutí o nařízení odstranění stavby mimo jiné obsahuje:

• Druh a účel stavby (včetně čísla popisného nebo evidenčního)
• Umístění stavby (včetně parcelního čísla pozemku a katastrálního území)
• Postup a způsob provedení bouracích prací (včetně zajištění bezpečnosti v okolí)
• Podmínky k zajištění dodržení technických předpisů a ochrany veřejného zájmu
• Povinnost oznámit, kdo bude stavbu odstraňovat (název a sídlo stavebníka)
• Povinnost oznámit stádium odstraňování stavby za účelem kontrolní prohlídky
• Povinnost vrátit pozemek do podoby k jeho původnímu účelovému určení
• Lhůtu pro odstranění stavby

Dokumentace při prodeji nemovitosti

V této části se dostáváme k rozřešení, jaké dokumenty při prodeji nemovitosti potřebujeme, ale zároveň hledáme odpověď, zda je vlastně potřebujeme. Starý stavební zákon přímo stanovil, že je odevzdání příslušné projektové dokumentace k nemovitosti nezbytná, nicméně s novelou stavebního zákona přichází změna – předání těchto dokumentů přímo nevyžaduje.

Musíme ale rovněž vycházet z ustanovení občanského zákoníku, které nám naopak ukládá povinnost odevzdat kupující straně s předmětem koupě kompletní projektovou dokumentaci. V praxi je tedy vhodné dodržet požadavky právních předpisů. Tím se zároveň dostáváme k odpovědi, jakou dokumentaci při prodeji odevzdat. Jednoduše řečeno – veškerou relevantní (PENB, projektovou dokumentaci, provedené stavební úpravy) dokumentaci k nemovitosti.

Smluvní strany se však mohou v kupní smlouvě vzájemně dohodnout, že si nový majitel pasport stavby zajistí na vlastní náklady sám a nebude po prodávajících nic požadovat. Pokud však k takovému smluvnímu ujednání nedojde, má kupující nárok dokumentaci požadovat nebo získat slevu z kupní cenu ve výši účelně vynaložených nákladů na zajištění takové projektové dokumentace.

Pasport stavby

Především při prodeji starších nemovitostí občas nastávají situace, kdy zjistíme, že majitelé z nějakého důvodu (např. ztráty, nemovitost získaná dědictvím) nemají potřebnou dokumentaci. Co s tím? Necháme si odborníkem vyhotovit pasport stavby, který představuje ucelený dokument o skutečném stavu nemovitosti. Nezapomeňte na důležitost uchování veškerých stavebních dokumentů od nemovitosti po celou dobu jejího trvání (popřípadě zažádejte stavební úřad nebo projektanta o kopii). Tuto povinnost nám totiž přímo ukládá stavební zákon.

Pokud nemáme potřebnou dokumentaci k nemovitosti, vystavujeme se riziku přestupku doprovázeného pokutou až do výše 400 000 Kč.

Detailněji si můžete pasport stavby prohlédnout zde. Jedná se o kompletní dokumentaci o pasportizaci rodinného domu v obci Nová Ves nad Nisou, jehož videoprohlídku najdete i na konci tohoto článku.