Skončení nájmu

V případech skončení nájmu rozlišujeme několik podstatných rozdílů, které mají významný vliv na řádné ukončení. Je totiž rozdíl, zda je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, respektive na dobu neurčitou. Zároveň je podstatné, jestli skončení nájmu žádá nájemce, popřípadě pronajímatel. Nemusí to být vždy tak snadné, jak by se na první pohled mohlo zdát. Vše si ale detailně přiblížíme na příkladech v tomto článku.

Kdy skončí nájem

Zákon nám definuje, za jakých podmínek nájemní vztah končí. Existuje jich několik a postupně si je rozebereme.

• dohoda o zániku nájmu
• uplynutím sjednané doby
• konec nájmu služebního bytu
• konec nájmu bytu zvláštního určení
• konec nájmu prostoru sloužícího k podnikání
• obecná výpověď z nájmu

Dohoda o zániku nájmu

Ideální variantou, kdy jedna ze stran nájemní smlouvy potřebuje její ukončení, je vzájemná dohoda o zániku nájmu. Pokud se obě strany bez nátlaku a dobrovolně rozhodnou, lze tímto způsobem nájem ukončit ke konkrétnímu datu bez nutnosti výpovědní doby. Doporučuje se písemná forma, kde jsou jasně specifikovány smluvní strany, datum ukončení nájmu a nemovitost, které se to týká.

Uplynutím sjednané doby

Poměrně běžná situace nastává, když je nájemní smlouva sjednána na dobu určitou bez automatické prolongace (prodloužení). V praxi to znamená, že musí být nemovitost k určitému datu vyklizena a předána. Pozor ale na případ, kdy pronajímatel nájemce písemně nevyzve k jejímu vyklizení. Protože za předpokladu, že by nájemce v nemovitosti nadále žil (alespoň 3 měsíce) a řádně platil nájem, stávající smlouva se automaticky prodlužuje na stejné období (maximálně však na 2 roky).

Konec nájmu služebního bytu

Méně častým, nikoli však výjimečným, případem jsou nájmy, které se vztahují k výkonu nějaké pracovní funkce a zaměstnání. Je-li nájemní smlouva výslovně ujednána jako pronájem služebního bytu, mohou být práva nájemce tohoto bytu omezena. I zde ale existuje několik variant ukončení nájmu. Nejjednodušší se nabízí situace, kdy nájem skončí uplynutím doby, popřípadě dohodou či výpovědí.

V případě, že nájemce skončí výkon práce, považuje se nájem za ukončený posledním dnem měsíce, který následuje po měsíci v němž přestal práci vykonávat. Pokud ovšem přestal práci vykonávat ze závažných důvodů (zdraví, pokročilý věk), nastává zapeklitá situace, kdy není neobvyklé, že musí rozhodnout soud. Má se totiž za to, že v případě závažných důvodů, které byly zmíněny výše, dochází k ukončení nájmu služebního bytu až po 2 letech od okamžiku, kdy přestal nájemce práci vykonávat.

U úmrtí nájemce nájem zaniká, přičemž právo nadále v bytě pobývat rovněž zaniká i pro zbylé členy domácnosti. Vyklizení bytu musí proběhnout do 3 měsíců od doručení výzvy. Není-li ve smlouvě sjednáno jinak.

Konec nájmu bytu zvláštního určení

Byty zvláštního určení představují místo, kde pobývají senioři nebo osoby se zdravotním postižením vyžadující specifickou péči. V případech úmrtí končí nájem smrtí nájemce. Jelikož je cílem těchto bytů zajistit péči pro další lidi, vyklizení bytu se pro ostatní osoby, které v bytě žili, řídí lhůtou 3 měsíců.

Pro výpověď ze strany pronajímatele je důležité disponovat písemným souhlasem ze strany subjektu, který byt zřídil, protože bez něho je výpověď neplatná. Souhlas je nutný i při uzavírání nájemní smlouvy.

Konec nájmu prostoru sloužícího k podnikání

Jak z názvu vyplývá, jedná se ukončení nájemní smlouvy na prostory, které slouží výhradně k podnikatelské činnosti. Důležité je zmínit, že nájemce nemá právo svévolně změnit činnost nebo způsob podnikání, který byl v nájemní smlouvě ujednán. U nájmu na dobu určitou může nájemce ukončit smlouvu i před uplynutím doby, a to za předpokladu:

• poruší-li pronajímatel hrubě své povinnosti
• pronajímaný prostor je objektivně nezpůsobilý k výkonu činnosti
• nájemce ztratí způsobilost k provozování činnosti, jejímuž výkonu prostor slouží

Pronajímatel má také právo ukončit nájemní smlouvu na dobu určitou před uplynutím doby, pokud:

• nemovitost, ve které provozování podnikání probíhá, musí být odstraněna nebo přestavěna a znemožňuje nadále provoz, přičemž pronajímatel to nemohl předvídat
• nájemce hrubě porušuje svoje povinnosti vůči pronajímateli, a to i přesto, že byl vyzván k nápravě

Mezi hrubé porušení povinností nájemce patří rovněž neplacení nájemného po dobu delší než 1 měsíc. Výpovědní doba je 3 měsíce.

U nájemní smlouvy na dobu neurčitou mohou obě strany nájem vypovědět shodně s lhůtou 6 měsíců (platí i v případě, že nájem trvá déle než 5 let). Jinak je tomu za předpokladu, že by k výpovědi vedl vážný důvod. Poté se řídíme lhůtou 3 měsíců.

Obecná výpověď z nájmu

Častou formou ukončení nájmu je prostřednictvím výpovědi, a to ze strany pronajímatele nebo nájemce. Obě strany se ovšem musí řídit jinými platnými pravidly, protože je zásadní rozdíl mezi nájemní smlouvou na dobu určitou a na dobu neurčitou. Pojďme si je ukázat.

Výpověď ze strany nájemce

Buďme objektivní – nájemce to má v případě nájemní smlouvy jednodušší. Myšleno přinejmenším z hlediska jejího ukončení. U nájmu na dobu neurčitou má totiž nájemce právo vypovědět nájemní smlouvu kdykoli, a to bez udání důvodů. V případě nájmu na dobu určitou lze nájemní smlouvu ukončit za předpokladu, že se výrazně změní jeho situace, která při podpisu smlouvy nebyla známa. Jde například o koupi vlastního bytu, nutného stěhování v důsledku změny zaměstnání nebo narození dítěte.

Jinak je tomu v případě, kdy byly výrazně porušeny práva nájemce, který může přistoupit k okamžité výpovědi bez výpovědní doby. Jedná se například o případy, kdy vznikla vada, která znemožňuje byt užívat. Nebo je vyžadována taková oprava, jež vylučuje v bytě nadále pobývat.

V případě nájmu na dobu určitou i neurčitou platí zákonná 3 měsíční výpovědní lhůta.

Výpověď ze strany pronajímatele

Zde se dostáváme k tomu, proč to má nájemce v rámci nájemního vztahu o poznání jednodušší. Pronajímatel totiž může ukončit nájemní smlouvu pouze ze zákonných důvodů, které jsou jasně specifikovány. Z toho vyplývá, že není možné přidávat vlastní důvody ve svůj prospěch. V takové chvíli by totiž docházelo k poškozování práv nájemce. To ovšem neznamená, že by byl pronajímatel posléze vázán povinností zajistit nájemci jiný byt.

Jaké jsou tedy zákonné důvody pro ukončení nájmu ze strany pronajímatele u nájmu na dobu určitou a neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou? Pokud dojde k závažnému porušení povinností nájemcem, kterými jsou:

• podnájem bytu bez souhlasu pronajímatele
• provádění podstatných změn a úprav bytu bez souhlasu
• opakované odmítání umožnit prohlídku bytu bez vážného důvodu
• nedodržování pravidel chování v domě (nadměrný hluk, zápach)
• neoznámení zvýšení počtu členů žijících v bytě
• provozování práce (podnikání) v bytě, která omezuje ostatní obyvatele domu
• odsouzení za úmyslný trestný čin
• chov zvířete, jenž ztěžuje (ohrožuje) bydlení ostatních obyvatel domu
• dluh na nájemném nebo službách (u více než 3 měsíců se jedná o zvláště závažné porušení povinností viz níže)
• veřejný zájem, je-li např. nařízena demolice domu příslušným úřadem (neplatí u rekonstrukcí)
• jiné závažné důvody

Bude-li se jednat o nájem na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou, má pronajímatel právo ukončit nájemní vztah rovněž z těchto důvodů:

• potřeba bytu pro sebe nebo manžela/partnera, kdy je patrné, že spolu již nebudou sdílet společnou domácnost (v případě rozvodu)
• potřeba bytu pro své příbuzné nebo příbuzné manžela/partnera v přímé linii (matka, vnuk), respektive ve vedlejší linii v druhém stupni (bratranec, sourozenci)

Pozor na povinnost prokázat, že příbuzní byt skutečně potřebují. To znamená, že nemají zajištěné bydlení nebo žijí v podnájmu. Zároveň je pronajímatel vázán lhůtou 1 měsíce (nezapočítává se doba na potřebnou úpravu bytu), do které musí doložit, že byt byl skutečně využit pro příbuzné. Pokud se tak nestane, je povinen nájemci byt znovu pronajmout, popřípadě uhradit vzniklou škodu.

V praxi se můžeme setkat se situacemi, které pronajímateli umožňují ukončit nájemní vztah bez výpovědní doby (okamžitá výpověď). Ty vzniknou, když nájemce porušil své povinnosti zvláště závažným způsobem. V takovém případě má nájemce 1 měsíc na vyklizení bytu od doby, kdy nájem skončil. Co všechno řadíme mezi zvláště závažné důvody?

• nezaplacení za nájem nebo služby déle než 3 měsíce, přičemž není podmínkou, aby šly měsíce za sebou
• užívání bytu k jinému účelu, než bylo ujednáno
• závažné poškození bytu, které zhoršuje kvalitu bydlení
• způsobování závažných a opakovaných obtíží pronajímateli nebo osobám bydlících ve stejné nemovitosti

Před podáním výpovědi bez výpovědní doby je nezbytné, aby pronajímatel nájemci zaslal písemné vyrozumění, ve kterém žádá o nápravu. Bez toho je totiž výpověď neplatná.

Doručení výpovědi

Pro platné skončení nájmu formou výpovědi je naprosto klíčové, aby byla v písemné formě. V praxi to znamená, že není možné vypovědět nájemní smlouvu ústně, ale ani formou SMS či e-mailem, který není opatřen elektronickým podpisem. Ve všech těchto případech je výpověď neplatná. Jaký tedy zvolit způsob?

Nabízí se hned několik variant. Praktickým způsobem je osobní setkání, kdy bude výpověď podepsána oběma stranami na místě. K tomu je vhodné si pro vlastní jistotu zajistit i podepsané potvrzení o převzetí. Další variantou je odeslání doporučeného dopisu s dodejkou, kdy se řídíme fikcí doručení (zásilka se považuje za doručenou 3. pracovní den po odeslání). Využívají-li obě smluvní strany datovou schránku, lze zvolit i tento způsob doručení (není-li zpráva v datové schránce otevřena, fikce doručení nastává 10. den).

Jak se bránit proti výpovědi z nájmu

Ne nadarmo se říká, že naděje umírá poslední. Může se stát, že je nájemci doručena výpověď neprávem. V podobných případech není třeba věšet hlavu, ale naopak využít možností, které zákon umožňuje. Pronajímatel má totiž povinnost nájemce informovat o jeho právech. Jak se tedy bránit? V krajní situaci u soudu.

Nájemce má právo nechat přezkoumat oprávněnost obdržené výpovědi soudem. K podání žaloby zákon přisuzuje lhůtu 2 měsíců, která je závazná a nelze ji prodloužit. Pokud nájemce lhůtu promešká, výpověď se bere jako platná. Místem doručení žaloby je okresní soud (v Praze jde o obvodní soud), a to v obvodu, kde se nemovitost nachází. Soud následně rozhodne, zda je výpověď oprávněná (= povinnost se vystěhovat), nebo naopak neoprávněná (= nájemní smlouva zůstává nadále platná).

Pokud je to jenom trochu možné, nabízí se smírnější cesta prostřednictvím námitek pronajímateli. Zaručeno to není, ale může se touto cestou dojít ke společné dohodě, nápravě předchozích výtek a pokračování v nájmu.

V případě skončení nájmu u prostor sloužícího k podnikání má strana, která výpověď obdržela, také právo vznést písemnou formou námitky, a to ve lhůtě 1 měsíce od doručení (nutné dodržet, jinak právo zaniká). Pokud ve stejné lhůtě 1 měsíce strana, která výpověď podala, situaci nepřehodnotí a nevezme ji zpět, může druhá strana požádat o přezkoumání u soudu. Zde platí lhůta 2 měsíce od uplynutí doby, kdy bylo možné výpověď vzít zpět (1 měsíc).

Vyklizení a předání bytu

Na konci článku se v krátkosti podíváme na závěrečnou fázi nájemní vztahu, kdy dochází k vyklizení a předání pronajímané nemovitosti. Nájemce odevzdává pronajímaný byt v den, kdy nájem končí. Přičemž byt se považuje za předaný až ve chvíli, kdy pronajímatel obdrží klíče či jiné přístupové prostředky a už mu nic nebrání v přístupu a užívání.

Byt nájemce předává ve stavu, ve kterém byl pronajat. Zohledňuje se však běžné opotřebení a vady vzniklé užíváním, jejichž odstranění je k tíži pronajímatele. Jinými slovy, nájemce předává byt v původním stavu. Netýká se to změn, které vznikly se souhlasem pronajímatele. Pokud se jedná o změny, které pronajímatel neodsouhlasil a nelze je jednoduše odstranit (i kdyby prokazatelně zvýšily hodnotu nemovitosti), nemá nájemce právo na vyrovnání. Naopak pronajímatel má právo požadovat náhradu škody za změny, které bez souhlasu vznikly.

V případě prostor, které sloužily k podnikání a byly opatřeny viditelnými znaky (cedule, loga, tabule), odstraní nájemce po skončení nájmu a přivede nemovitost rovněž do původního stavu.

Kdy a za jakých podmínek lze zvýšit nájem si můžete přečíst ZDE.

Jaká jsou specifika pronájmu družstevního bytu najdete naopak TADY.