Družstevní bydlení – podnájem družstevního bytu

Důvody, proč si pořizujeme byt (bez ohledu na právní formu vlastnictví), jsou různé. Obvykle se tak děje za účelem naplnění vlastní bytové potřeby. Může se ovšem jednat i o relativně spolehlivý zdroj příjmů plynoucího z pronájmu třetí osobě. Nicméně v případě bytu v družstevním vlastnictví existují specifika, o kterých je třeba mít jasno.

Nájem vs. podnájem

Na začátku je ovšem nutné vyjasnit si základní terminologii z první části. Při koupi družstevního podílu (bytu) se stáváme členem bytového družstva, a to na základě uzavřené nájemní smlouvy opravňující byt užívat. Vlastníkem je však stále bytové družstvo, které byt svým členům pronajímá. Z toho vyplývá, že v případě využívání bytu třetí osobou nemůžeme hovořit o nájmu. Jedná se o podnájem.

Nájemné družstevního bytu zahrnuje pouze účelně vynaložené náklady (například opravy, rekonstrukce, správa bytů), protože účelem bytového družstva je uspokojování bytových potřeb členů, nikoliv dosahování zisku.

Podnájem bytu třetí osobě

Za předpokladu, že se rozhodneme byt, jenž máme právo užívat na základě platné nájemní smlouvy s družstvem, podnajímat, musíme tuto skutečnost neprodleně oznámit bytovému družstvu. Naopak je tomu v případě, kdy je ve stanovách přímo definováno, že tak nemusí být učiněno (v praxi spíše ojediněle).

Souhlas s podnájmem

Pokud bytové družstvo nic nenamítá proti podnájmu bytu, vystaví písemný souhlas, který může být dle platných stanov zpoplatněn. Nezapomeňme, že v případě neoznámení chystaného podnájmu a s absencí písemného souhlasu od družstva, je takové chování považováno za hrubé porušení povinností člena družstva. To má posléze za následek neplatnost podnájemní smlouvy, respektive hrozbu vyloučení z družstva.

Výjimkou je situace, kdy bude podnajímána jen část bytu, přičemž v něm zároveň člen družstva sám bydlí. Tehdy není nutný souhlas družstva (není-li ve stanovách uvedeno jinak). Platnost tohoto pravidla je stejná i v případě rodinných příslušníků – pokud v bytě bude bydlet člen družstva, není vyžadován písemný souhlas. A naopak – nebude-li v bytě současně bydlet člen družstva, je nutný souhlas od družstva pro rodinné příslušníky.

V případě nečinnosti družstva v rámci udělení (zamítnutí) souhlasu, vycházíme ze zákonného pravidla lhůty jednoho měsíce, kdy se pak souhlas považuje za platný.

Odpovědnost za podnájem

S podnájmem bytu se vážou i povinnosti. Vedle nutnosti výše zmiňovaného souhlasu, potažmo uhrazení poplatku družstvu, je důležité mít na paměti, že člen družstva odpovídá za podnájemce v plném rozsahu. Jakoby porušil povinnosti on sám. V krajních případech tak může dojít až k vyloučení z družstva.

Za jakých dalších okolností dochází k vyloučení? Jaké jsou náležitosti vyloučení? Dá se proti tomu nějak bránit? Více se dozvíte v pokračování.

ČÁST 1 – co je družstevní byt, bytové družstvo nebo převod do osobního vlastnictví

ČÁST 2 – jak úspěšně zvládnout převod družstevního podílu

ČÁST 3 – způsoby financování družstevního bytu

ČÁST 5 – vyloučení člena družstva

ČÁST 6 – výhody a nevýhody družstevního bytu