Družstevní bydlení – převod družstevního podílu

V první části jsme si vyjasnili základní termíny, které jsou nezbytné pro pochopení celé problematiky družstevního bydlení. Víme tedy, co je družstevní byt, co představuje bytové družstvo, jak definujeme družstevní podíl, na základě čeho vzniká nájem družstevního bytu a jak je to s převodem do osobního vlastnictví. Nyní si blíže specifikujeme převod družstevního podílu.

Potvrzení o členství

Jak na samém začátku postupovat? Pokud připravujeme byt v družstevním vlastnictví na prodej, nebo se naopak takový byt snažíme koupit, je pro náš klid a jistotu absolutně nezbytné, zajistit si potvrzení o členství prodávajícího v bytovém družstvu. Bytové družstvo má totiž povinnost vést seznam svých členů a zároveň má povinnost bezplatně takové potvrzení vystavit (není-li ve stanovách družstva uvedeno jinak – například při opakovaném žádání o potvrzení během jednoho roku).

Ověření obchodního rejstříku

Stejně důležité pro úspěšný prodej, nebo koupi nemovitosti v družstevním vlastnictví, je zjištění podrobnějších údajů o bytovém družstvu. Ty získáme výpisem z obchodního rejstříku (www.justice.cz), protože jak již víme z předchozího článku, bytové družstvo je právnická osoba a musí být v obchodním rejstříku evidována. Jedině tak budeme znát doplňující informace o družstvu jako je jeho sídlo, identifikační číslo nebo statutární orgán.

V obchodním rejstříku nezjistíme údaje o členech bytového družstva, potažmo ani o jimi vlastněných družstevních podílech. Tyto údaje se totiž obecně do obchodního rejstříku nezapisují.

Ověření stanov družstva

Další nezbytný krok představuje kontrola aktuálního znění stanov družstva, které mohou vyloučit převod podílu. V praxi bývá často vyloučena možnost vlastnit podíl právnickou osobou, popřípadě osobou bez trvalého pobytu v České republice. Taková limitace převodu není v rozporu s platnou právní úpravou, není-li zcela zjevného diskriminačního charakteru. V opačném případě, pokud jsou splněny podmínky stanov pro přijetí, nelze převod nijak omezit (např. rozhodnutím jakéhokoliv orgánu družstva).

Existuje varianta nabytí družstevního podílu do podílového spoluvlastnictví, přičemž musí být předem domluveno, kdo bude vystupovat jako člen vůči bytovému družstvu. Pozor ovšem na tuto možnost, protože stanovy družstva mohou takový způsob vyloučit.

Ověření nesplacených dluhů

S převodem družstevního podílu jsou spojeny vedle práv i povinnosti bývalého člena, které je třeba důkladně znát. Týká se to především jeho dluhů (např. poplatky za služby spojené s užíváním bytu). Asi nejznámějším příkladem je anuita, jenž představuje pravidelnou splátku za družstevní podíl. Nejčastěji je anuita spojena se splátkami úvěru na účelně vynaložené náklady při výstavbě nebo rekonstrukci bytového domu.

Smlouva o převodu družstevního podílu

Nezbytným dokumentem, vedoucímu k úspěšnému převodu družstevního podílu, je samotná smlouva. Budeme-li vycházet z platné právní úpravy, zákon nestanovuje konkrétní náležitosti jejího obsahu. To ovšem neznamená, že by nemělo být formálnostem učiněno zadost. Přinejmenším je potřeba definovat účastníky smlouvy, rozsah převáděných práv a povinností spojených s členstvím, potažmo rozlišení úplatného (včetně stanovení ceny) či bezúplatného převodu.

Jelikož zákon přímo nevyžaduje písemnou formu, může být uzavřena i ústně. Nicméně v rámci zachování určité míry právní ochrany se doporučuje postupovat dle pravidla – co je psáno, to je dáno. Respektive stanovy družstva mohou přímo vyžadovat písemnou formu, popřípadě úřední ověření podpisů smluvních stran.

Právní účinky smlouvy vycházejí ze smluvního ujednání zainteresovaných stran. Obvykle se tak děje jejich podpisem. Ve smlouvě nicméně může být konkrétně definován odklad účinku – například po vyklizení nemovitosti nebo uhrazení plné ceny za převod.

Oznámení o převodu podílu

Důležitá součást celého procesu převodu družstevního podílu, je nezbytnost informovat bytové družstvo, že k takovému jednání došlo. Tedy doručit na družstvo uzavřenou smlouvu, nebo pouhé prohlášení stran o uzavření takové smlouvy.

Lepší variantou je prohlášení stran o uzavření smlouvy, díky čemuž se vyhneme sdílení citlivých údajů ve smlouvě (například výši kupní ceny).

Stanovy družstva mohou v případě oznámení o převodu podílu požadovat uhrazení poplatku. Jeho výše není nikterak právně regulovaná, a to ani co do maximální výše. Mějme tedy před samotnou obchodní transakcí na paměti zjistit, zda se poplatek hradí a kolik činí.

Co je družstevní byt, bytové družstvo, družstevní podíl, nájem družstevního bytu a převod do osobního vlastnictví najdete v prvním díle o družstevním bydlení. Za několik dnů se blíže podíváme na financování koupě bytu v družstevním vlastnictví.

ČÁST 1 – co je družstevní byt, bytové družstvo nebo převod do osobního vlastnictví

ČÁST 3 – způsoby financování družstevního bytu

ČÁST 4 – podnájem družstevního bytu

ČÁST 5 – vyloučení člena družstva

ČÁST 6 – výhody a nevýhody družstevního bytu