Družstevní bydlení – způsoby financování

Pravděpodobně nejvíce nejasností a nesrovnalostí v problematice družstevní bydlení je jeho financování. Protože právě ve fázi rozhodování, jakým způsobem nemovitost v družstevním vlastnictví budeme financovat, často vzniká nechuť a neochota ke koupi. Má to totiž svoje specifika.

Velký podíl na způsobu pořizování nemovitostí na českém realitním trhu představují, vedle vlastních finančních prostředků, klasické hypoteční úvěry. To znamená spolufinancování nemovitosti pomocí banky, kdy je zřízeno zástavní právo. Tím dojde k zajištění pro předpoklad, že nebude úvěr řádně splácen. U družstevního bydlení se ovšem jedná o mírně komplikovanější situaci, neboť nelze snadno zastavit družstevní byt pro účely hypotéky.

Zástavní právo na družstevní podíl

Dříve to nebylo možné, nicméně od 1. ledna 2014, kdy byla změněna právní úprava, vznikla možnost zřídit zástavní právo k družstevnímu podílu. Banky však takový způsob financování družstevního bydlení spíše odmítají. Mají k tomu své důvody. Vlastnické podíly v bytovém družstvu jsou totiž evidovány v neveřejném seznamu členů družstva. Zároveň může dojít, za předpokladu splnění zákonných důvodů, k vyloučení člena z bytového družstva. Což je pro banku zbytečné riziko. Jak tedy v praxi postupovat?

Důležité je vycházet ze stanov bytového družstva. Zde může být možnost zřídit zástavní právo na družstevní podíl přímo vyloučena, popřípadě podmíněna například souhlasem představenstva družstva.

Zastavení jiné nemovitosti

Za předpokladu, že nebude možné zřídit zástavní právo na družstevní podíl (většinou skutečně nebude), nabízí se možnost zastavení jiné nemovitosti. V tomto případě nehraje roli, zda se jedná o další nemovitost výlučně ve vlastnictví kupujícího nebo o nemovitost vlastněnou třetí osobou. V případě třetí osoby je pochopitelně nutné získat její písemný souhlas. Hodnota zastavované nemovitosti musí odpovídat hodnotě nemovitosti kupované.

Lze využít rovněž úvěr bez zástavy, ale vzhledem k riziku pro banku, musíme počítat s vyššími úrokovými sazbami, čímž se koupě nemovitosti prodraží.

Předhypoteční úvěr

Další možností je sjednání předhypotečního úvěru, kdy jsou finanční prostředky kupujícímu vyplaceny bez nutnosti zajištění zástavním právem. Jakmile dojde k převodu nemovitosti do osobního vlastnictví, budou finanční prostředky refinancovány ze standardního hypotečního úvěru a zároveň vznikne zástavní právo k bytové jednotce.

 I v tomto případě je potřeba důkladně znát stanovy daného družstva, protože převod do osobního vlastnictví nelze žádným zákonem vyžadovat. Pokud bude převodu vyhověno, banka si vyžádá uzavření smlouvy o budoucím zřízení zástavního práva k družstevnímu bytu.

Nebankovní úvěr

Pokud se nám nepodaří nemovitost v družstevním vlastnictví financovat výše uvedenými způsoby, existují takzvané nebankovní úvěry. Nejčastěji zajišťovací převod práva. Ten spočívá v dočasném převodu dlužníkova práva (vlastnického práva k nemovitosti) na věřitele, a to za účelem jistoty následného splacení dluhu. Z toho vyplývá, že je potřeba mít na zřeteli vztah věřitele a dlužníka, protože pozice věřitele je výrazně silnější oproti případu zástavního práva.

Výše jsme zmiňovali nízkou úspěšnost při získání zástavního práva k družstevnímu podílu, a to mimo jiné z důvodu možnosti vyloučení člena z bytového družstva. Blíže se na problematiku vyloučení člena zaměříme v příští části.

ČÁST 1 – co je družstevní byt, bytové družstvo nebo převod do osobního vlastnictví

ČÁST 2 – jak úspěšně zvládnout převod družstevního podílu

ČÁST 4 – podnájem družstevního bytu

ČÁST 5 – vyloučení člena družstva

ČÁST 6 – výhody a nevýhody družstevního bytu