Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

Kdo by za svůj život nezaregistroval nějaké informace o problematice nájmu, musel se buď čerstvě narodit, nebo žít celou dobu v jeskyni. To ovšem neznamená, že obecné povědomí a informovanost nepřináší řadu úskalí a nejasností, které se u neprofesionálů z oboru velmi často vyskytují. Smyslem tohoto článku je tedy přinést jasnější světlo, aby i ti, kteří nevyužijí služeb profesionála, měli šanci svou nemovitost pronajmout bezpečně, a to s co nejvyšší mírou úspěšnosti. Kdo čte pravidelně články na blogu, tak už byl seznámen s tím, jak postupovat při zvýšení nájmu a jaké jsou specifika u pronájmu družstevního bytu. Pojďme ale v této problematice ještě o kousek dál.

Nájem

Začněme rychlou definicí, jež může být pro většinu z nás naprosto zřejmá, ale pomůže nám nastavit výchozí bod, z něhož budeme vycházet po zbytek článku. V odborných publikacích narazíme na nespočet více či méně košatých definic, které v konečném důsledku říkají totéž, ale mnohdy dokáží zamotat hlavu. Nejsme ovšem u zkoušky, a proto využijme popis vyplývající z reálné realitní praxe, která je aplikovatelná pro každého.

Nájem představuje vztah, kdy vlastník jakožto pronajímatel nemovitosti přenechává na základě písemné (může být i ústní) nájemní smlouvy k dočasnému užívání svou věc (nebo její část jako v případě pronájmu pokoje ve studentském bytě), přičemž nájemce je zavázán pravidelně hradit stanovené nájemné.

Pronajímatel a změna vlastníka

V obecné rovině se tedy vždy jedná o přímého vlastníka (netýká se podnájmu nemovitosti, kdy je ale nakonec stejně nezbytný souhlas skutečného vlastníka), kterého najdeme na listu vlastnictví v části A staženého z katastru nemovitostí. Tím se dostáváme k otázce, co dělat, když dojde ke změně majitele nemovitosti. Tady velký POZOR, protože při koupi bytu, kde je uzavřena platná nájemní smlouva, automaticky přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového majitele. To by neplatilo jen v několika výjimkách:

• nový vlastník neměl možnost zjistit, že se k nemovitosti pojí nájemní smlouva (na katastru nelze ověřit a při prohlídce bytu to nebylo patrné)
• nebo je v nájemní smlouvě přímo uvedeno, že v případě prodeje nemovitosti dojde k ukončení nájemního vztahu

Nezbytné je však zmínit, že při změně majitele nemovitosti přecházejí povinnosti původního majitele na nového jen v rozsahu vyplývajícího ze zákona, nikoli uzavřené nájemní smlouvy. Ledaže by o povinnostech nový majitel již věděl z nájemní smlouvy, která byla například jako příloha kupní smlouvy. Práva původního majitele naopak přecházejí v plném rozsahu vyplývajícího z nájemní smlouvy.

Pronajímatel nemá právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví v případě, že byl pronajat byt, ve kterém nájemce skutečně bydlí. Tedy že uspokojuje svou bytovou potřebu. K opačnému ujednání se totiž nepřihlíží.

To znamená, že pokud nový vlastník nehodlá nemovitost pořizovat z investičních důvodů (zde je naopak stálý a platící nájemník přidanou hodnotou), ale pro vlastní potřeby bydlení, musí se držet zákona, který jasně specifikuje, kdy je možné nájem ukončit. Existuje hned několik variant, ale o nich si můžete přečíst v článku na téma skončení nájmu.

Povinnosti nájemce a pronajímatele

Z řádně uzavřené nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem musejí vyplývat práva a povinnosti, jinak by ani nebyla naplněna podstata smlouvy jako takové. Zřejmé ale je, že jen platný zákon nám nastavuje hranice, ve kterých smluvní strany práva a povinnosti uplatňují. Začněme tedy tím “horším” – povinnostmi. Zákon pronajímatele zavazuje:

• přenechat věc nájemci, aby ji mohl užívat k sjednanému nebo obvyklému účelu
• udržovat věc ve stavu, aby mohla sloužit k jejímu užívání
• zajistit nájemci nerušené užívání
• odevzdat věc ve sjednané době
• odevzdat věc se vším, co je potřeba k jejímu užívání
• provádět údržbu a nezbytné opravy v přiměřené době od oznámení nájemcem (pokud není dohodnuto jinak)
• zajistit po dobu nájmu nezbytné služby (dodávka vody a tepla, odvoz odpadu a odpadních vod, osvětlení, úklid, provoz výtahu, příjem televizního a rozhlasového vysílání)
• oznámit nájemci o chystaných pracích v bytě (o co se bude jednat, jak dlouho to bude trvat, den zahájení, kdy bude nutné byt vyklidit a jakou náhradu pronajímatel nájemci nabízí), a to alespoň 3 měsíce předem za předpokladu, že práce potrvají déle než týden

Oproti tomu nájemce je dle zákona vázán k následujícím povinnostem:

• užívat věc jako řádný hospodář k sjednanému účelu (popřípadě k účelu obvyklému)
• řádně a včas platit stanovené nájemné
• neprodleně oznámit vzniklou vadu pronajímateli
• strpět nezbytnou opravu, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu
• umožnit pronajímateli prohlídku a přístup do bytu (je-li o to s předstihem požádán)
• dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě
• udržovat v bytě náležitý pořádek
• provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním
• oznámit pronajímateli svou nepřítomnost v bytě (delší než 2 měsíce) a zároveň označit osobu, která umožní v jeho nepřítomnosti přístup do bytu
• odstranit změnu, kterou v bytě provedl (ledaže by se s pronajímatelem dohodl jinak)
• oznámit pronajímateli, že došlo ke snížení (zvýšení) členů v bytě

Práva nájemce a pronajímatele

Aby byla nájemní smlouva úplná, doplňují povinnosti pronajímatele a nájemce i jejich práva. Pro pronajímatele to tedy znamená:

• zadržet movité věci nájemce za účelem úhrady vzniklé pohledávky
• požadovat takovou výši nájemného, která je obvyklá v dané lokalitě za předpokladu, že nebylo ve smlouvě přímo uvedeno
• navrhnout soudu, aby rozhodl v případě, kdy nájemce odmítá vyklidit byt za účelem provedení neodkladných úprav (do 10 dnů od odmítnutí)
• ve smlouvě si sjednat udělení souhlasu s přijetím nového člena do domácnosti (pokud se nejedná o osobu blízkou)
• požadovat, aby v pronajatém bytě žil jen počet osob, který je přiměřený jeho velikosti
• sjednat si každoroční zvyšování nájemného
• odstranit poškození způsobené nájemcem na jeho náklady, a to za předpokladu, že nájemce vadu neodstranil sám

Nájemci platný zákon na druhé straně přisuzuje tyto práva:

• slevu z nájemného za předpokladu, že včas oznámil vzniklou vadu, která mu komplikovala užívání bytu, ale pronajímatel ji bez zbytečného odkladu neodstranil
• slevu z nájemného za předpokladu, že oprava trvala nepřiměřeně dlouho k celkové době nájmu
• slevu z nájemného za předpokladu, že je nájemce ohrožen třetí osobou, pronajímatele o tom včas informoval, ale ten mu neposkytl dostatečnou ochranu
• slevu z nájemného za předpokladu, že nájemci vznikly neobvyklé obtíže při prohlídce bytu pronajímatelem
• provést změnu věci, ale pouze se souhlasem pronajímatele a na vlastní náklady
• požadovat od pronajímatele k užívání jiný byt (nebo vypovědět nájem bez výpovědní doby) za předpokladu, že vzhledem k rozsahu oprav není možné byt vůbec užívat
• odmítnout nastěhovat se za předpokladu, že byt není ve sjednanou dobu způsobilý k užívání či neodpovídá sdělení pronajímatele
• neplatit nájemné po dobu, co vadá trvá a nájemce zároveň využije právo nenastěhovat se do bytu
• náhradu účelně vynaložených nákladů při snaze zabránit vzniku další škody, která nevznikla přičiněním nájemce
• vypovědět nájem bez výpovědní doby za předpokladu, že pronajímatel ani v dodatečné lhůtě neodstranil vadu, kterou nájemce nezavinil
• právo přijímat ve své domácnosti kohokoli, přičemž navýšení počtu osob v bytě musí oznámit pronajímateli (maximálně do 2 měsíců)
• zřídit podnájem třetí osobě za předpokladu, že k tomu dal pronajímatel souhlas
• nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby a pořídit si kopii (nejpozději do 4 měsíců po skončení zůčtovacího období)
• na úroky z jistoty (kauce) alespoň ve výši zákonné sazby při skončení nájmu a odečtení případného dluhu nájemce
• v bytě pracovat či podnikat, ale jen za předpokladu, že tím nezpůsobí zvýšené zatížení bytu

V realitní inzerci se velmi často vyskytuje zmínka o tom, že si majitel nepřeje (ba přímo zakazuje), aby nájemce v pronajímané nemovitosti choval zvíře. Takový požadavek je ovšem dle zákona neplatný, protože nájemce má v bytě právo chovat zvíře. Tedy za předpokladu, že nezpůsobuje pronajímateli a ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže.

Po přečtení výčtu zmíněných práv a povinností nájemce a pronajímatele je dobré si uvědomit, jak tenká je hranice mezi těmito “světy”. Však také platí, že právo jednoho končí tam, kde začíná právo druhého. Tím se práva a povinnosti nájemce a pronajímatele vlastně vzájemně prolínají. A to mějme na zřeteli pokaždé, když se staneme součástí nájemního vztahu. Přistupovat totiž ke krajnímu řešení prostřednictvím soudu, je vyčerpávající v mnoha směrech. Ale pochopitelně v reálném životě nastávají situace, kdy neexistuje jiné řešení. Nebo vlastně existuje – zavolejte nebo napište a společně výsledek dotáhneme do úspěšného konce.