Zvýšení nájmu

Celá řada lidí prožívá životní radosti a strasti v nemovitostech, které nejsou jejich. Příčin může být hned několik – od pro někoho nedosažitelných cen nemovitostí, až po prosté vlastní rozhodnutí bydlet v nájmu. Ostatně na tom není nic ostudného. Vlastní bydlení má oproti nájemnímu bydlení své výhody a naopak. Nebudeme se však nyní zabývat tím, co je lepší. Nicméně v případě nájemního bydlení se jedním z nejčastějších témat skloňuje možné zvýšení nájemného. A právě na to se nyní podíváme. Jak často lze nájem zvyšovat? O kolik je zvýšení přípustné?

Nájemné

Je-li řádně uzavřena písemná nájemní smlouva mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem, má se za to, že tím nájemci vznikla povinnost platit pravidelné nájemné. Pokud není v nájemní smlouvě přímo uvedena výše nájemného, pak se platí v obvyklé výši srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě. Důkazní břemeno je v tomto případě k tíži pronajímatele, který to musí dokázat. Totéž platí i pro služby – jejich rozsah a rozúčtování.

Zvýšení nájemného

Obecné zdražování se dotýká prakticky všech myslitelných oblastní běžného života. Bydlení nevyjímaje. Tím lehce sklouzneme do spirály – chci získat co nejvíce peněz vs. chci platit co nejméně. Aneb pronajímatel chce více vydělat, nájemce chce ušetřit. Pokud se na to ovšem budeme dívat z pohledu vlastníka nemovitosti, je naším cílem udržovat zdravý výnos z nemovitosti. Čemuž pochopitelně zvyšování nájemného přispívá. Má to ovšem svoje hranice. Pronajímatel nemá právo libovolně zvyšovat nájemné. Výchozím bodem je nicméně znění nájemní smlouvy, protože:

• Zvýšení nájemného bylo sjednáno ve smlouvě
• Nebo naopak zvýšení nájemného nebylo sjednáno ve smlouvě

Zvýšení nájemného sjednané ve smlouvě

Při uzavírání nájemní smlouvy se v praxi nejvíce osvědčilo, když byly podmínky, za kterých se nájemné zvýší, uvedeny přímo ve smlouvě. Vyhneme se tím případným neshodám mezi pronajímatelem a nájemníkem. Učinit tak lze dohodnutou fixní částkou, procentuálně nebo inflační doložkou.

Inflační doložka představuje smluvní ujednání, které nám říká, že je pronajímatel oprávněn automaticky zvyšovat nájemné o výši inflace vycházející ze sazby měřené Českým statistickým úřadem. A to jednou ročně a k domluvenému datu.

Zvýšení nájemného nesjednané ve smlouvě

Za předpokladu, že se dostaneme do situace, kdy není v nájemní smlouvě ani slovo o zvýšení nájemného, můžeme přistoupit k řešení formou uzavřeného písemného smluvního dodatku, který bude tuto problematiku jasně specifikovat. Má to ovšem svoje specifika – jinak je tomu totiž v případě nájemní smlouvy na dobu neurčitou a jinak u nájemní smlouvy na dobu určitou.

Nájemní smlouva na dobu neurčitou

Uzavřená nájemní smlouva na dobu neurčitou je pro pronajímatele mírně limitující. Proč? Protože zvýšení nájmu může být provedeno maximálně jednou do roka, a to do výše obvyklého nájmu v příslušné lokalitě a čase. Přičemž hranice pro zvýšení je 20 procent za poslední 3 roky.

Pronajímatel je povinen nájemníkovi dokázat, že zvýšení na hladinu obvyklého nájmu v lokalitě, je oprávněné. Například znaleckým posudkem nebo třemi nájemními smlouvami z okolí.

Nájemce má právo se k navrhovanému navýšení vyjádřit ve lhůtě 2 měsíců od podání návrhu. Pokud tak nájemce neučiní, po uplynutí dvouměsíční lhůty se může pronajímatel obrátit na soud podáním žaloby o určení výše nájemného (ve lhůtě 3 měsíců).

Nájemní smlouva na dobu určitou

V případě takto uzavřené smlouvy se pronajímatel ocitne ve výhodnější pozici, neboť prakticky neexistuje hranice, na kterou může nájemné zvýšit. Tuto hranici totiž “určí” pouze nájemník – svou ochotou navrhované zvýšení akceptovat. Za předpokladu, že s navrhovaným zvýšením nájemného nebude souhlasit, smlouva skončí uplynutím sjednané doby.

Vliv rekonstrukce na výši nájemného

Dojde-li k situaci, že pronajímatel nechá v nemovitosti provést stavební úpravy, čímž zlepší komfort samotného bydlení (popřípadě sníží energetickou náročnost nemovitosti), má právo v návaznosti na tyto provedené změny navrhnout zvýšení nájemného – maximálně však do 10 procent z účelně vynaložených nákladů ročně.

V případě bytového domu s více byty se má situace tak, že jakmile odsouhlasí ⅔ nájemníků požadované zvýšení, je závazné pro všechny nájemníky domu. Pokud ovšem k odsouhlasení nedojde, pronajímatel má právo jednostranně nájemné zvýšit o 3,5 procenta z účelně vynaložených nákladů ročně.