Podnájemní smlouva

Nebývá výjimkou, že se v realitní inzerci objeví nabídka pěkného bytu, který splňuje všechny požadovaná kritéria, ale po bližším zkoumání zjistíme, že se nejedná o nabídku pronájmu bytu, ale jen jeho podnájem. Malý detail v názvu – značný vliv pro nás. Co vlastně obnáší bydlení v podnájmu? Jaká jsou specifika, na které si musíme dát pozor? Nejen to bude tématem dnešního článku.

Podnájem bytu

Zjednodušeně řečeno – podnájem vzniká ve chvíli, kdy osoba, která má uzavřenou platnou nájemní smlouvu s pronajímatelem, poskytne byt k jeho užívání někomu dalšímu, přičemž se nejedná o osobu blízkou. Posléze záleží, jakou formou je podnájem bytu poskytnut. Nabízí se totiž různé varianty:

• Úplatná – stejné jako placení klasického nájmu
• Bezúplatná – buď jako výprosa (přenechání věci bez stanovené doby a účelu užívání) nebo výpůjčka (přenechání věci k dočasnému užívání)

Souhlas pronajímatele

Specifickou věcí u podnájmu nemovitosti je skutečnost, že k tomu pronajímatel musí dát za určitých podmínek písemný souhlas. V praxi to znamená, že je v nájemní smlouvě buď přímo uvedeno, že si pronajímatel vyhrazuje právo udělit souhlas s přijetím dalšího člena do domácnosti, nebo sám nájemce v bytě trvale nebydlí. A zákon mu to umožňuje.

Za předpokladu, že se pronajímatel ve lhůtě 1 měsíce k podané žádosti o přijetí dalšího člena do domácnosti nevyjádří, považuje se souhlas za platný. To by neplatilo pouze v případě, že byla možnost podnájmu nemovitosti v nájemní smlouvě výslovně zakázána.

Existuje výjimka, kdy souhlas pronajímatele není nutný. Jedná se o situaci, kdy nájemce v bytě trvale bydlí a rozhodne se jeho část (typicky jeden pokoj) poskytnout třetí osobě. Ale i zde doporučuji pronajímatele včas a řádně informovat. Transparentnost z nájemcovi strany výrazně pomůže budoucím vztahům s pronajímatelem.

Ještě jednou považuji za nezbytné zmínit hlavní zásadu. V praxi je totiž rozdíl, zda hovoříme o podnájmu celého bytu (plus podmínka, že nájemce v bytě trvale nebydlí) a podnájmu části bytu (plus podmínka, že nájemce v bytě trvale bydlí). U podnájmu celého bytu je nezbytný souhlas pronajímatele, zatímco u části bytu souhlas není vyžadován. Obecně dokonce podnájem části bytu pronajímatel nemůže zakázat. Avšak má se za to, že v bytě bydlí obvyklý počet osob vzhledem k jeho velikosti. To znamená, že není možné, aby i přes splnění podmínky o trvalém bydlení nájemce, v bytě přibýval počet podnájemníků. Všechno má své hranice a oporu v zákoně.

Hlavním důvodem, proč se v praxi rozlišuje rozsah nabízeného podnájmu je ten, aby bylo nájemci umožněno vzít si do bytu dalšího spolubydlícího, který tak finančně přispěje k placení nájemného pronajímateli.

Nicméně pokud nájemce z nějakého důvodu zvolí netransparentnost, tedy že v bytě trvale nebydlí a zároveň poskytne byt k podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele, jedná se o hrubé porušení povinností z nájemcovi strany. To může vést až ke skončení nájmu.

Výpověď z podnájmu

Nyní se zastavme u pravidel skončení podnájmu. Podnájem je totiž vázán na nájem. Z toho vyplývá, že podnájem končí společně a nejpozději s nájmem. Nájemci z toho plyne povinnost informovat třetí stranu o termínu skončení nájmu, potažmo délce výpovědní doby a kdy začíná běžet.

Praxe však ukazuje, že podnájemce není chráněn v takové míře jako nájemce. Co z toho plyne? Možnost si sjednat odlišné důvody výpovědi z podnájmu oproti zákonem stanoveným. Tím se dostáváme k ústřední otázce v úvodu článku, co vlastně bydlení v podnájmu obnáší. Minimálně určitou míru rizika, protože na podnájemce není nahlíženo jako na nájemce, který má záruku jisté zákonné ochrany. Zatímco podnájemce takovou ochranu neuplatňuje ani v případě podnájmu bytu za účelem bydlení.

Odpovědnost za podnájem

Pokud se nájemce rozhodne, že úplatní možnost vzít si do bytu třetí osobu jako podnájemce, musí rovněž počítat s jistou mírou rizika, protože nájemce nese odpovědnost za chování podnájemce. To znamená, že v případě vzniku škody způsobené podnájemcem, je nájemce povinen škodu pronajímateli uhradit sám.

Pro nájemce se nejedná o bezvýchodnou situaci, neboť zákon přímo říká, že má právo od podnájemce vymáhat škodu zpět. Jinými slovy – nájemce má vůči podnájemci postih. Proto buďme při výběru podnájemce velmi obezřetní. Podobné spory totiž mohou eskalovat až do fáze soudních rozepří. A na to určitě většina z nás nemá čas ani náladu.

Na konci mě napadá řečnická otázka: “Je lepší nájem nebo podnájem?” Zjednodušeně řečeno – vždycky je to o lidech. Pokud budeme mít štěstí na fajn pronajímatele, respektive nájemce, nemusíme za celou dobu podnájmu pociťovat jediný rozdíl oproti nájmu. A naopak, pokud se nám štěstí vyhlo obloukem, ani ta nejlepší nájemní smlouva nám nezajistí klid a nerušené bydlení. Jen je potřeba vnímat riziko, že jako podnájemce nemám takovou zákonnou ochranu. Pro někoho je to věc zásadní, jiný má priority jinde.

Kdy a za jakých podmínek lze zvýšit nájem si můžete přečíst ZDE.

Jaká jsou specifika pronájmu družstevního bytu najdete TADY.

Jak ukončit nájem na dobu určitou a neurčitou TU.

Jaká jsou práva a povinnosti nájemce a pronajímatele naopak v TOMTO článku.