Vratná kauce

Velkou měrou při výběru nájemního bydlení k rozhodnutí přispívá, vedle klasických atributů jako lokalita, dispozice či výše nájemného, hlavně vratná kauce. Respektive kolik vratných kaucí pronajímatel požaduje. Ano, za normálních okolností se jedná o plně vratnou částku (ještě se na tom dá “vydělat”), ale problém spočívá v jiné věci. Prvotní náklady ve chvíli, kdy se chystáme přestěhovat do nového nájemního bytu, mohou představovat výraznou peněžitou částku, která v případě dražších nájmů není zanedbatelná. Proto je vhodné nad tím zauvažovat rovněž z pozice pronajímatele, protože požadovat maximální zákonný počet kaucí nemusí být vždy správná cesta. Co je tedy dobré o vratné kauci znát?

Účel vratné kauce

Pro vlastníka nemovitosti, jakožto potenciálního pronajímatele, je právě vratná kauce (známá také pod názvem peněžitá jistota) praktickou formou, jak sebe a svůj majetek zajistit v případě, že na počátku neodhadneme skutečný záměr a chování nájemce (z vlastní zkušenosti mohu s klidným svědomím napsat, že někdy to jde vážně těžko). S pomocí vratné kauce totiž může pronajímatel uhradit nedoplatky na službách, dlužném nájemném nebo vzniklou škodu způsobenou nájemcem (či podnájemcem).

Počet kaucí je zákonem limitován. Původně byl stanoven na šestinásobek měsíčního nájemného bez záloh na služby. Od 1. ledna 2018 ovšem platí, že nesmí přesáhnout trojnásobek čistého měsíčního nájemného, a to včetně smluvní pokuty.

Zákonem stanovená podmínka, která umožňuje vybrat od nájemce maximálně trojnásobek čistého měsíčního nájmu, platí i na nájmy uzavřené před novelou z 1. ledna 2018. Z toho vyplývá, že pronajímatel je povinen tento rozdíl bez zbytečného odkladu vrátit nájemci.

Úročení vratné kauce

Nejednou jsem se v praxi setkal s překvapením, když jsem vlastníkovi nemovitosti oznámil, že celá kauce (po odečtení případných dluhů) se úročí. Toto pravidlo platí od 1. ledna 2014. Je to z toho důvodu, že po zaplacení kauce penězi fakticky disponuje právě vlastník (i když dříve platila povinnost uložit peníze na zvláštní bankovní účet k tomu určený). Takže do doby skončení nájmu je může užívat. Výjimka by nastala, kdyby byla vratná kauce uložena například v úschově a pronajímatel by k ní neměl přímý přístup.

Zaplacená částka za vratnou kauci se úročí obvyklým bankovním úrokem, za který banky poskytují své úvěry v místě bydliště nebo sídla v době uzavření smlouvy.

Vymáhání vratné kauce

Za předpokladu, že uhrazená vratná kauce nepokryje veškeré vzniklé dluhy na straně nájemce, má pronajímatel právo zbytek dluhu vymáhat, přičemž dlužnou částku nejprve vyúčtuje a vyzve nájemce k uhrazení. Pokud k úhradě nedojde, pronajímatel ji může zažalovat a následně vymáhat na základě získaného exekučního titulu.

Dojde-li ze strany nájemce k dodatečnému odstranění škody, popřípadě opožděnému uhrazení dluhu, pronajímatel má povinnost složenou kauci vrátit.

Čerpání vratné kauce

Ještě se na chvíli zastavím u problematiky čerpání vratné kauce, protože zde nastávají dva možné výklady. Zákon totiž říká, že k započtení vratné kauce dochází až ve chvíli skončení nájmu. To znamená, že pokud nájemce nepředal nemovitost v původním stavu (s přihlédnutím k běžnému opotřebení nebo úpravám, které vznikly během užívání), popřípadě byly pronajímatelem vyúčtovány vzniklé dluhy, odečte si zjištěnou částku z kauce a vrátí zbytek.

Jak je to ale s čerpáním kauce během nájmu? V praxi ještě existuje varianta, kdy je vratná kauce dorovnána nájemcem do původní výše, a to za předpokladu, že její část byla účelně vynaložena na vzniklou škodu způsobenou nájemcem nebo uhrazení nedoplatků v době trvání nájmu.

Aby bylo možné aplikovat čerpání vratné kauce a její průběžné doplňování již v průběhu trvání nájemní smlouvy, je nezbytné, aby se na tom pronajímatel a nájemce vzájemně dohodli. Pokud se nedohodnou, k vyúčtování dojde až po skončení nájmu.

Pro pronajímatele to zároveň znamená povinnost konkrétně specifikovat výši použité kauce a účel jejího využití. Doporučuji zaslat prohlášení o započtení kauce nebo její části v písemné formě (není vyžadována v případě započtení dluhů z nájmu prostoru sloužícího k podnikání).