Nájemní smlouva

V minulých článcích už jsme toho stačili z problematiky nájmu prozkoumat relativně dost. Víme, jaká jsou práva a povinnosti nájemce a pronajímatele, jak postupovat při skončení nájmu a následném vyklizení nemovitosti, na co si dát pozor při pronájmu družstevního bytu, vše důležité o vratné kauci nebo jaká jsou specifika podnájmu. Nicméně nastala vhodná doba, abychom se společně podívali na to nejdůležitější. To znamená, že si detailněji rozebereme kompletní náležitosti nájemní smlouvy.

Pronájem bytu

Už jsme si vysvětlovali, že nájem představuje vztah, kdy vlastník přenechává na základě písemné nájemní smlouvy k dočasnému užívání svou věc (nebo její část jako v případě pronájmu/podnájmu pokoje ve studentském bytě), přičemž nájemce je zavázán pravidelně hradit stanovené nájemné. I když nám zákon dovoluje uzavřít nájemní smlouvu i v ústní podobě, realita se jasně přiklání k variantě písemné. Není se čemu divit – alfou a omegou vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem je totiž nepochybně právě nájemní smlouva. A co je psáno, to je dáno. Nebo se to alespoň tak říká, ale…

Nájemní smlouva

… mějme na paměti, že ani sebedokonalejší (Co si v tomto případě pod tímto termínem vlastně představit?) smlouva nám nezajišťuje, že bude v praxi fakticky naplněna. Jinými slovy, stále se jedná o “kus papíru”. Jak vlastně taková nájemní smlouva vypadá?

Jednotný vzor nájemní smlouvy neexistuje. Můžeme se setkat se smlouvami o jedné či dvou stránkách, ale stejně tak i se smlouvou s desítkami a více stran. Čím komplexnější nájemní smlouvu podepisujeme, tím větší existuje šance, že ve smlouvě “něco bude”.

Co obsahuje nájemní smlouva

Dobře a vhodně nastavená standardní nájemní smlouva má však určité náležitosti, které by neměly být opomenuty. Jednotlivě si je postupně rozebereme.

• Smluvní strany nájemní smlouvy
• Předmět a účel nájmu
• Doba trvání nájmu
• Poplatky za nájem a služby (nájemné, poplatky za služby, vratná kauce, smluvní pokuty)
• Práva a povinnosti smluvních stran
• Ukončení nájmu
• Závěrečná ustanovení
• Podpisy smluvních stran

Smluvní strany nájemní smlouvy

V tomto případě je zcela zřejmé, o co se konkrétně jedná. Nájemní smlouva musí nezbytně definovat, kdo je účastníkem nájemního vztahu. Tedy kdo je nájemce a pronajímatel. Vychází se z platného průkazu prokazujícího totožnost osoby. Zároveň se doplňují kontaktní údaje. V praxi není neobvyklé, aby za některou ze smluvních stran vystupoval zákonný zástupce, který je pověřen ověřenou plnou mocí k zastupování.

Předmět a účel nájmu

Předmět nájmu nám stanovuje, o jakou konkrétní nemovitost ve výlučném vlastnictví pronajímatele se jedná (doporučuji pro ověření jako přílohu nájemní smlouvy přiložit aktuální výpis z katastru nemovitostí). Jedná se o bližší specifikaci zahrnující informace o adrese nemovitosti, označení na listu vlastnictví, katastrální území, obec, číslu bytové jednotky nebo pozemku. Nadále je vhodné do předmětu nájmu zahrnout, jaké příslušenství k bytu náleží (například sklep, parkovací stání).

Doba nájmu

Velmi důležitý aspekt nájemní smlouvy nám říká, na jak dlouho se nájemní vztah uzavírá. Tedy od jakého data nájem začíná, potažmo zda je uzavřen na dobu určitou/neurčitou. Právě definování doby je posléze velmi důležité pro možnosti, jak nájemní smlouvu ukončit. Nicméně v této části může být rovněž stanovena možnost, že se nájemní smlouva automaticky prodlužuje o 1 rok za stejných podmínek.

Poplatky za nájem a služby – nájemné

Tady už půjde o peníze. Jinými slovy, nájemní smlouva musí obsahovat výši a způsob hrazení nájemného. Zároveň je nezbytné určit, k jakému dni v měsíci je nájemné splatné, respektive do kdy bude uhrazena první platba nájemného a za jaké to bude období (od-do).

Hrazení předem určeného nájemného nemusí být nutně v peněžní formě na bankovní účet. I když se při pronájmu nemovitosti jedná o nejběžnější způsob plnění, nabízejí se i varianty formou například protislužby či zboží. Způsob úhrady tak vyplývá z textu uzavřené a platné nájemní smlouvy.

Poplatky za nájem a služby – služby

Standardně je v nájemní smlouvě uvedeno, že výše nájemného zahrnuje poplatky za služby spojené s využíváním nemovitosti (voda, teplo, úklid společných prostor, odvoz odpadu atd.), které hradí pronajímatel formou záloh. Na základě vyúčtování (a případném navýšení cen za služby) může posléze pronajímatel požadovat od nájemce uhrazení rozdílu (nedoplatku). Nebo naopak vrátit přeplatek.

Výjimka platí u poplatků za elektřinu (někdy i internetu), která je obvykle převedena přímo na nájemce, který ji hradí samostatně. Je to z toho důvodu, že v případě vysoké spotřeby a následném neplacení, není odpovědný majitel nemovitosti, ale přímo nájemce. Takže vše bude následně vymáháno po něm, nikoli po majiteli, který je tímto způsobem chráněn.

Poplatky za nájem a služby – vratná kauce

O vratné kauci (známá též jako peněžitá jistota) jen ve stručnosti, protože více informací najdete v samostatném článku.

Zákon umožňuje od nájemce požadovat maximálně trojnásobek čistého měsíčního nájmu. V okamžiku, kdy nastane doba vrácení vratné kauce nájemci (po odečtení případných nákladů za vzniklé škody nebo nedoplatky), pronajímatel je povinen kauci vrátit i s úroky (vychází se z obvyklého bankovního úroku, za který banky poskytují své úvěry v místě bydliště nebo sídla v době uzavření smlouvy).

Poplatky za nájem a služby – smluvní pokuty

V nájemní smlouvě bývá zahrnuta i smluvní pokuta, která má za cíl zajistit, aby nájemce dodržel předem stanovená ujednání. To znamená, že může být na jedné straně stanovena smluvní pokuta pro případy, kdy dojde k prodlení s platbami za nájemné nebo služby (například pokuta ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý den prodlení). Na druhé straně se smluvní pokuta týká případů, kdy je nájemce v prodlení s vyklizením a předáním nemovitosti (například pokuta ve výši 500 Kč za každý den prodlení). V obou případech nároku na smluvní pokutu není dotčeno právo pronajímatele na náhradu škody.

Práva a povinnosti smluvních stran

Jaké jsou práva a povinnosti smluvních stran nájemní smlouvy jsem detailně popsal v tomto článku.

Ve zkratce lze napsat, že tato část nájemní smlouvy říká, aby pronajímatel předal nemovitost ve vhodném stavu tak, aby ji mohl nájemce řádně užívat po celou dobu trvání nájmu. Zároveň popisuje, jak se postupuje v případě vzniklých škod nebo návštěv nemovitosti pronajímatelem.

Ukončení nájmu

Kompletní informace a možnosti skončení nájmu si můžete pročíst v jednom z posledních článků.

Obecně ukončení nájmu navazuje na část pojednávající o době nájmu. V ní je totiž přímo specifikováno, zda se jedná o nájemní smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou. A podle této dohody smluvních stran se následně vychází při možnostech, jak nájemní smlouvu ukončit.

Závěrečná ustanovení

Závěrečná ustanovení obvykle popisují, v jakém počtu byla nájemní smlouva vyhotovena, kdo ji obdržel (vedle smluvních stran např. realitní makléř), jakým právním řádem se smlouva řídí (právním řádem České republiky), účinnost nájemní smlouvy nebo souhlas smluvních stran, že si smlouvu řádně přečetli a bez nátlaku podepsali.

Podpisy smluvních stran

V přímé návaznosti na závěrečná ustanovení následují podpisy smluvních stran, datum podpisu a místo. Podpis nájemní smlouvy nevyžaduje jejich úřední ověření. A tím je celé dílo dokonáno.

Na začátku jsem upozorňoval, jak je nájemní smlouva alfou a omegou vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem. Věřím, že po přečtení článku se mnou souhlasíte. A i když musím znovu poukázat na skutečnost, že ani ta nejpropracovanější nájemní smlouva nezaručuje stoprocentní plnění (lidi jsou lidi), mít dobře nastavenou nájemní smlouvu, jež má oporu v platných zákonech, představuje naprostý základ. Alespoň v rámci mnou nabízených služeb obchodníka s nemovitostmi.

Kdy a za jakých podmínek lze zvýšit nájem si můžete přečíst ZDE.

Jaká jsou specifika pronájmu družstevního bytu najdete TADY.

Jak ukončit nájem na dobu určitou a neurčitou TU.

Jaká jsou práva a povinnosti nájemce a pronajímatele naopak v TOMTO článku.

Jak se úročí a kolik jich může být aneb vše o  VRATNÉ KAUCI.